Problema central
El acceso a la vivienda formal está fuera del alcance de 7 de cada 10 hogares no propietarios en ausencia de subsidios, en un contexto de caída de las iniciaciones de vivienda y deterioro del ahorro y el crédito hipotecario.
Mensaje clave
Una política habitacional integral 2026-2030 que reactiva subsidios y crédito para iniciar al menos 800.000 viviendas urbanas, con programas cuyo multiplicador de inversión va de 5,6 a 13 pesos por cada peso público.
Propuestas del estudio (19)
Vivienda
Reactivar Mi Casa Ya: segunda fase optimizada del subsidio a la cuota inicial para vivienda nueva
Rediseñar el programa Mi Casa Ya con menor costo y mayor eficiencia, otorgando entre 200.000 y 300.000 subsidios a la cuota inicial en el cuatrienio (segunda fase). Acciones encadenadas: (i) eliminar el Sisbén como criterio de acceso y recuperar la verificación de ingresos vía sistema financiero, para beneficiar hogares de hasta 4 SMMLV; (ii) focalizar el subsidio en vivienda nueva para maximizar empleo y producción formal; (iii) eliminar las coberturas a la tasa para quienes reciben el subsidio a la cuota inicial, priorizando este último; (iv) diferenciar el valor del subsidio del Gobierno Nacional en caso de concurrencia con las Cajas de Compensación Familiar, dando mayor valor a hogares de hasta 1,5 SMMLV; (v) reducir al 50% el valor del subsidio para hogares con ingresos mayores a 3 y hasta 4 SMMLV.
CAMACOL, Asobancaria y Asocajas
Vivienda
Coberturas a la tasa de interés para la compra de VIS nueva (hogares de hasta 5 SMMLV)
Retomar un esquema de coberturas a la tasa de interés para hogares con ingresos de hasta 5 SMMLV que adquieren VIS nueva y cuentan con ahorro previo (no requieren el subsidio a la cuota inicial) pero enfrentan dificultades para pagar la cuota mensual del crédito o leasing. El Gobierno Nacional aportaría $500.000 mensuales fijos durante 7 años, beneficiando en mayor proporción a los hogares que adquieran una vivienda de menor valor (progresividad del instrumento). Se otorgarían entre 40.000 y 60.000 coberturas en el período 2026-2030.
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Vivienda
Coberturas a la tasa de interés para vivienda No VIS de jóvenes y clase media (hasta 335 SMMLV)
Retomar las coberturas a la tasa de interés para vivienda No VIS de hasta 335 SMMLV (aproximadamente $586 millones), entregando una cobertura de $400.000 mensuales durante los primeros 7 años del crédito, con el fin de reducir la carga financiera de la cuota e incentivar la compra por parte de la población joven y la clase media. Se otorgarían 40.000 coberturas a partir de 2027 para maximizar el efecto contracíclico y acelerar la recuperación del sector edificador.
CAMACOL, Asobancaria y Asocajas
Vivienda
Subsidios diferenciales para población vulnerable (víctimas del conflicto, afectados por desastres, discapacidad)
Crear subsidios diferenciales de adquisición de vivienda iguales o superiores al 80% del valor de una VIP para hogares con ingresos inferiores a 1 SMMLV y condiciones especiales de vulnerabilidad o discapacidad (población víctima del conflicto armado interno, afectados por desastres, calamidades y emergencias). Estos subsidios se dirigirían a hogares ubicados en los municipios más afectados por la pobreza y el conflicto: PDET (Programas de Desarrollo con Enfoque Territorial), ZOMAC (Zonas más Afectadas por el Conflicto Armado) y zonas CIPRUNNA.
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Vivienda
Subsidios de arrendamiento temporal para población vulnerable, vía Cajas de Compensación Familiar
Priorizar los subsidios de arrendamiento temporal para mujeres cabeza de hogar, adultos mayores y otras personas en condición de vulnerabilidad o discapacidad que no tengan posibilidad de acceso al crédito ni de adquisición de una vivienda digna. Fortalecer los subsidios de arriendo que otorgan las Cajas de Compensación Familiar (CCF) incorporando: (i) acompañamiento en educación financiera y (ii) el reconocimiento del pago de arriendo como evidencia de capacidad de pago en la evaluación crediticia, aprovechando las mentorías integrales de largo plazo de algunas CCF.
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Vivienda
Subsidios para el acceso a la vivienda rural
Crear instrumentos para atender el déficit de vivienda rural (2,4 millones de hogares) mediante el desarrollo de núcleos de vivienda formal, otorgando subsidios diferenciales y permitiendo la ejecución de proyectos que tengan en cuenta las condiciones particulares del suelo rural.
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Vivienda
Reactivar el incentivo tributario al ahorro para vivienda en las cuentas AFC
Restaurar el atractivo de las cuentas de Ahorro para el Fomento a la Construcción (AFC), que perdieron su autonomía al pasar de ingreso no constitutivo de renta a renta exenta sujeta a límites globales. Se propone tratar como ingreso no constitutivo de renta los recursos depositados que no excedan el 30% del ingreso laboral o tributario del año, mantener su condición de renta exenta durante los primeros 12 meses, y regular los aportes consignados a partir del mes 13 (con el mismo límite) nuevamente como ingresos no constitutivos de renta, retomando el beneficio para quienes ahorren para vivienda en el mediano y largo plazo.
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Vivienda
Tasa compensada para financiar la construcción y adquisición de VIS con certificados verdes
Reactivar y focalizar las líneas de redescuento con tasa compensada de Findeter (banco de segundo piso) en la financiación de VIS con certificados de sostenibilidad ambiental que acrediten estándares adicionales a los mínimos obligatorios. El mecanismo financia a los intermediarios financieros a una tasa más baja para que estos otorguen créditos en mejores condiciones a hogares y constructores, reduciendo la tasa de interés del crédito sin requerir subsidios, dado que los recursos son reembolsables.
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Vivienda
Ampliar de 5 a 10 años el incentivo tributario a la financiación de vivienda con certificados verdes
Extender de 5 a 10 años el incentivo tributario aplicable a los rendimientos financieros de los créditos destinados a la adquisición de VIS nueva con certificados de sostenibilidad ambiental que acrediten estándares adicionales a los mínimos obligatorios, para promover la financiación de vivienda sostenible.
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Vivienda
Restablecer la deducción de intereses de crédito de vivienda y leasing (excluirla del límite global)
Restablecer la efectividad del beneficio de descontar del impuesto sobre la renta los intereses pagados en el crédito hipotecario y el leasing habitacional, excluyendo dichos intereses del límite global de deducciones y rentas exentas (manteniendo su límite individual actual), de manera que el beneficio vuelva a operar de forma directa y predecible. El beneficio perdió efectividad desde 2022, cuando se estableció el límite global.
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Vivienda
Flexibilizar el monto de los créditos para VIS: elevar el LTV al 90-100% con garantía del FNG
Incrementar el límite préstamo-valor (LTV) de los créditos para VIS del 80% al 90 o 100% del valor de la vivienda, para que los hogares sin capacidad de ahorro o sin subsidios puedan cubrir el cierre financiero. El riesgo adicional para el sector financiero se cubriría con una garantía del Fondo Nacional de Garantías (FNG) o un producto similar, obligatoria para los créditos que financien más del 80% del valor de la VIS, de manera que se reduzca la necesidad de ahorro sin generar un riesgo descontrolado.
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Vivienda
Facilidades para créditos de mejoramiento de VIS con garantía del FNG (al menos 100.000 garantías)
Impulsar el instrumento del Fondo Nacional de Garantías (FNG) que reemplaza la garantía hipotecaria en los créditos de mejoramiento de VIS (cubriendo hasta el 90% del saldo de la deuda), para otorgar al menos 100.000 garantías. Reemplazar la garantía hipotecaria reduce costos de entre $1 y $2 millones por hogar, disminuye el tiempo de desembolso y permite el acceso a hogares poseedores sin título de propiedad; al tratarse de créditos de bajo monto (en promedio $14 millones), amplía la cobertura con un costo fiscal bajo (efectivo solo en caso de no pago). Es más eficiente para reducir el déficit cualitativo que los subsidios de mejoramiento.
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Vivienda
Reducción de obstáculos regulatorios a la financiación de vivienda
Profundizar el acceso al crédito para la construcción y adquisición de vivienda mediante acciones encadenadas: (i) permitir el otorgamiento del crédito constructor en modalidades diferentes a UVR y pesos; (ii) autorizar planes de pago del crédito adaptables a hogares con ingresos variables, de manera que las cuotas se puedan pagar en periodos trimestrales, semestrales, entre otros; y (iii) ajustar gradualmente las provisiones exigidas a las entidades financieras para que reflejen el riesgo real de los créditos pero permitan liberar recursos para nuevas operaciones.
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Vivienda
Marco regulatorio para la promoción del arrendamiento especializado (modelo Multifamily)
Crear el marco regulatorio que permita estructurar, financiar y operar a escala proyectos de arrendamiento especializado de vivienda, con acciones encadenadas: (a) crear el arrendamiento especializado como una clasificación del arrendamiento de vivienda urbana, diferenciándolo del arrendamiento tradicional y del hospedaje turístico; (b) definir un mecanismo de valoración catastral de las viviendas en proyectos de propietario único para establecer si califican como VIS, aun cuando no sean unidades desenglobadas; (c) eliminar obstáculos regulatorios (permitir depósitos en dinero en lugar de codeudores y mayor flexibilidad en la fijación y ajuste de cánones); (d) hacer opcional el sometimiento al régimen de propiedad horizontal, permitiendo reglamentos privados de operación; (e) crear incentivos tributarios (incentivo a la renta por los cánones durante 10 años —15 en renovación urbana o sostenibilidad—, exención a los rendimientos de la financiación por 10 años, y devolución del 50% del IVA de los materiales de construcción); (f) recomendar a las entidades territoriales incentivos urbanísticos y tributarios; y (g) promover el arrendamiento especializado de VIS mediante subsidios al arriendo, garantías a los arrendatarios y esquemas de apoyo al arrendador con límites en el canon.
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Vivienda
Marco regulatorio para promover la internacionalización del mercado de vivienda
Generar incentivos para canalizar hacia la inversión en vivienda los recursos de los colombianos en el exterior y de extranjeros, con acciones encadenadas: (i) exclusión de la residencia fiscal para nacionales residentes en el exterior que adquieran un único inmueble nuevo destinado a vivienda en Colombia, aunque represente más del 50% de sus activos; (ii) beneficio por reinversión: que la utilidad de enajenar la primera vivienda nueva adquirida con recursos del exterior (registrados cambiariamente) no sea renta ni ganancia ocasional si los recursos se mantienen y reinvierten en el país en 2 años; (iii) incentivo temporal de 3 años para que los cánones de arrendamiento no sean constitutivos de renta; (iv) exclusión del valor de una vivienda de la base del impuesto al patrimonio (aun cuando no se habite); (v) exención del impuesto de timbre nacional en la primera adquisición de viviendas que superen ~$1.000 millones (2026) cuando se adquieran con capital del exterior registrado como inversión extranjera directa; (vi) recomendar a las entidades territoriales crear incentivos a los impuestos a la propiedad, registro e hipotecas; (vii) incentivo de 5 años a los rendimientos de créditos para vivienda nueva pagados con capital del exterior; (viii) incentivos al corretaje inmobiliario en el exterior (excluir de IVA el servicio prestado en el exterior y reducir la retención en la fuente); y (ix) devolución del IVA de los materiales de viviendas que se enajenen a extranjeros o colombianos residentes en el exterior.
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Vivienda
Facilitar la habilitación de suelo para el desarrollo urbano mediante financiación privada de cargas
Destrabar la habilitación de suelo urbanizable, cuya principal barrera es la dificultad para financiar la infraestructura necesaria (vías, redes de servicios públicos y espacio público). Acciones encadenadas: (i) ampliar la facultad legal para la financiación privada de cargas, permitiendo que los desarrolladores financien infraestructura de mayor escala —como la red vial principal— más allá de la infraestructura básica de servicios públicos; y (ii) reglamentar la financiación excepcional privada de cargas generales en materia de servicios públicos, definiendo las condiciones, los riesgos que asume el urbanizador, las reglas de gestión y las responsabilidades de municipios, empresas prestadoras y desarrolladores, con el fin de destrabar proyectos que hoy se retrasan o no avanzan por falta de infraestructura.
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Vivienda
Promover la renovación urbana de las ciudades
Facilitar la estructuración de proyectos de renovación urbana mediante acciones encadenadas: (i) establecer un incentivo tributario a la renta generada en la utilidad por la enajenación de predios destinados a estos proyectos, incluso cuando incluyan vivienda no VIS u otros usos; (ii) generar incentivos urbanísticos vía excepciones a las normas establecidas en los POT para adaptarlas a las particularidades de cada proyecto de renovación urbana y al reúso de edificaciones, manteniendo el reparto equitativo de cargas y beneficios; y (iii) reglamentar la gestión predial, estableciendo reglas claras sobre los derechos y deberes de propietarios, moradores y desarrolladores, para dar seguridad jurídica y garantizar el debido proceso a los moradores.
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Vivienda
Precisar la aplicación de las normas de superior jerarquía en el ordenamiento territorial
Fortalecer la coordinación entre la Nación y los municipios para aplicar las normas de interés nacional sin afectar la autonomía territorial ni la seguridad jurídica, con acciones encadenadas: (i) identificar y regular las determinantes de ordenamiento territorial, depurando los asuntos que deben considerarse determinantes de superior jerarquía por ser de interés nacional y regulando el contenido de cada una; (ii) definir el procedimiento que facilite a los municipios la incorporación de las determinantes en los POT, articulándolas con la regulación del uso del suelo de cada municipio; y (iii) precisar la intervención de las autoridades ambientales, especificando los asuntos que deben ser objeto de concertación.
CAMACOL, Asobancaria y Asocajas
Vivienda
Impulsar la competitividad del sector de la construcción
Mejorar la productividad del sector simplificando procesos y fortaleciendo la institucionalidad, con acciones encadenadas: (i) simplificar trámites y regulaciones otorgando facultades extraordinarias al Presidente de la República para revisar, suprimir o modernizar regulaciones innecesarias, promoviendo digitalización, interoperabilidad y transparencia en el licenciamiento urbanístico; (ii) estandarizar y racionalizar los requisitos y procedimientos asociados a los reglamentos técnicos (NSR-10, RETIE, RETILAP y RITEL), unificar trámites de verificación y control y evitar que los POT incorporen requisitos adicionales; (iii) actualizar la regulación sobre inspección, vigilancia y control en la enajenación de vivienda, con procedimientos uniformes y mayor protección a los compradores; (iv) destinar recursos para la capacitación del sector fortaleciendo el marco legal del Fondo para la Industria de la Construcción (FIC); y (v) regular la escrituración electrónica para acortar tiempos y reducir costos de la enajenación de inmuebles y la constitución de reglamentos de propiedad horizontal.
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