Problema central
El déficit habitacional urbano persiste (17% de los hogares urbanos, 2,5 millones) y la política de vivienda se debilitó por inestabilidad normativa entre 2023 y 2025, frente a una oferta formal insuficiente para la formación de hogares.
Mensaje clave
Un paquete de política habitacional 2026-2030 que cuesta menos de lo que genera: COP 17,2 billones (0,23% del PIB anual) para sumar ~25 billones al PIB, +1,3 pp de crecimiento y 200.000-280.000 empleos al año, reduciendo el déficit urbano del 17% al 10% en diez años.
Propuestas del estudio (14)
Vivienda
Mi Casa Ya II — subsidio a la demanda segmentado por ingreso
Rediseño del subsidio familiar de vivienda a la demanda con foco en simplicidad y permanencia, e instrumento ancla del lado de la demanda. Subsidio de valor progresivo según el ingreso del hogar: 50 SMMLV para hogares hasta 1,5 SMMLV; 40 SMMLV para 1,5-2; 20 SMMLV para 2-3; y 10 SMMLV para 3-4 SMMLV. Concurrente con la Caja de Compensación para hogares de hasta 2 SMMLV. Retorna al ingreso del hogar como criterio de elegibilidad; asignación por orden de llegada condicionada al cierre financiero verificado; plataforma operada por entidad independiente. Enfoque en vivienda nueva. Meta cuatrienal de 240.000 subsidios distribuidos 2027-2030 (30.000 / 60.000 / 70.000 / 80.000), equivalente al 28% del flujo de hogares urbanos formados.
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Vivienda
FRECHV — cobertura a la tasa de interés para VIS (política social)
Cobertura (subsidio) plana a la tasa de interés de $507.000/mes durante los primeros 7 años del crédito, para hogares de hasta 4 SMMLV que adquieran vivienda VIS urbana nueva. Es el componente social del par de coberturas FRECH. Meta de 40.000 coberturas a razón de 10.000/año entre 2027 y 2030, con un costo fiscal cuatrienal de COP 1,7 billones.
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Vivienda
FRECH-Reactivación — cobertura a la tasa contracíclica para vivienda no VIS
Cobertura plana a la tasa de interés de $386.000/mes durante los primeros 7 años del crédito, para vivienda no VIS de hasta 335 SMMLV, dirigida a cualquier hogar no beneficiario previo. Es el componente contracíclico temporal del par FRECH, con el multiplicador más alto del portafolio (10,3). Meta de 40.000 coberturas concentradas en 2027-2028 (20.000/año), con un costo fiscal de COP 1,3 billones.
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Vivienda
Voucher de arrendamiento con construcción de historial crediticio
Nuevo instrumento de subsidio temporal al canon de arrendamiento para hogares de ingreso medio (0-2 SMMLV), incluidos trabajadores informales y en transición; el historial de pago construye un score crediticio para el acceso futuro al crédito hipotecario. Cofinanciado por el Gobierno Nacional (FONVIVIENDA, DPS, Unidad de Víctimas), las Cajas y las entidades territoriales. Meta de 40.000 hogares con un costo de COP 640 mil millones. En la matriz de portafolio se combina con la renta con opción de compra (modelo PAEV de renta institucional) para una cobertura conjunta de 45.000 hogares.
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Vivienda
Producción social de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) urbana
Frente de la estrategia VIP para los hogares de ingreso inferior (< 1 SMMLV) a los que el subsidio convencional no llega: producción de 40.000 unidades de VIP urbana con un subsidio del 85%, sobre suelo público subnacional y con acompañamiento social postventa. Arranca a mitad de gobierno con escalamiento 0 / 0 / 10.000 / 15.000 / 15.000 unidades (2026-2030); en el horizonte extendido escala a 30.000-50.000 unidades/año.
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Vivienda
Legalización y mejoramiento de asentamientos informales urbanos
Frente de la estrategia VIP de legalización de asentamientos informales urbanos: habilitación del acceso a servicios públicos, acceso a crédito de mejoramiento y mejoramiento integral de barrios.
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Vivienda
Subsidios VIP rural
Frente de la estrategia VIP con un instrumento específico para hogares en zonas rurales y rurales dispersas, donde la lógica urbana de Mi Casa Ya II no aplica. Basado en autoconstrucción asistida y materiales locales; canalizado vía el MVCT y operadores territoriales.
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Vivienda
Garantías de adquisición VIS (FNG)
Rediseño de las garantías de adquisición VIS para ampliar el apetito de riesgo de la banca y profundizar el crédito: costo subsidiado para hogares de hasta 2 SMMLV, reducción del período de mora a 12 meses e integración en los modelos de originación. Responde a la brecha entre el LTV regulatorio permitido (80-90%) y el LTV efectivo de adquisición (50-57%). Meta de 30.000 garantías con un costo de COP 156 mil millones.
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Vivienda
Seguro de crédito hipotecario para vivienda no VIS
Instrumento nuevo en Colombia que cubre la pérdida esperada del banco y permite al hogar acceder a un LTV mayor que sin la garantía. Reduce en 50% las reservas regulatorias de la banca, profundizando el crédito para vivienda no VIS y amplificando el apetito de riesgo del sistema financiero.
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Vivienda
Garantías de mejoramiento VIS sin hipoteca (FNG)
Garantías que amparan créditos de mejoramiento sin requerir la constitución de hipoteca: habilitan el acceso al crédito para hogares ya propietarios o poseedores, sin la fricción del trámite hipotecario. Meta de 100.000 garantías en el cuatrienio.
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Vivienda
Habilitación de suelo y renovación urbana
Reforma estructural del lado de la oferta para habilitar suelo: reglamentación del artículo 36 de la Ley 2079 sobre financiación excepcional de cargas generales; precisión del régimen jurídico de los determinantes de superior jerarquía y aplicación del ordenamiento ambiental del territorio. En renovación urbana: incentivos tributarios y urbanísticos, y agilidad y flexibilidad en la gestión predial y la atención a moradores.
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Vivienda
Simplificación normativa y de trámites de urbanismo y construcción
Reforma estructural del lado de la oferta: facultades extraordinarias para la racionalización de los trámites de urbanismo y construcción y la estandarización de los reglamentos técnicos. Responde a un diagnóstico de más de 50 trámites ante más de 19 entidades y POT desactualizados en buena parte del país.
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Vivienda
Internacionalización de la demanda de vivienda
Reforma estructural del lado de la oferta orientada a la demanda externa: incentivos a la compra, financiación y alquiler de viviendas adquiridas con recursos registrados como inversión extranjera directa; régimen tributario diferenciado para colombianos no residentes e inversores extranjeros; y plataformas estatales de promoción de proyectos.
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Vivienda
Cimientos institucionales: Ley de Vivienda y Cuenta Satélite de Vivienda
Dos cimientos institucionales para una política habitacional duradera (de Estado, no de gobierno). (1) Ley de Vivienda: anclaje legal de los instrumentos centrales (Mi Casa Ya II, FRECHV, FRECH-Reactivación, voucher de arrendamiento y producción social), protección de las expectativas legítimas de los hogares postulantes (sentencias T-437 de 2012 y T-311 de 2016 de la Corte Constitucional) y continuidad más allá del cuatrienio. (2) Cuenta Satélite de Vivienda: marco estadístico-metodológico del Sistema de Cuentas Nacionales que cuantifica la contribución del sector al PIB, el empleo, la inversión y los encadenamientos; liderada por el DANE con el MVCT y datos de FONVIVIENDA, Findeter, FNG, Cajas-FOVIS, Superintendencia Financiera, ICAV y registros censales. Habilita la medición continua, la comparabilidad internacional y la evaluación de impacto basada en evidencia.
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